Советы специалиста

Об «Инвентаризационной стоимости», «Кадастровой стоимости» и налогах.

Не секрет, что в последнее время количество вопросов, задаваемых собственниками недвижимости о налоге на имущество и стоимостях их недвижимости, исчисляемой в целях налогообложения, значительно превышает количество ответов. Причем, независимо от разности жизненных ситуаций, суть всех вопросов можно свести к одному общему знаменателю: Собственник недвижимости, получив налоговое уведомление или ещё хуже кадастровый паспорт, мягко говоря, недоумевает, «что это за стоимость и откуда она взялась». «Почему я очень долго платил один налог (с одной стоимости объекта) и вдруг всплывает другой налог, с непонятно откуда взявшейся стоимости объекта?»

Данные материалы касаются только Объектов Капитального Строительства (зданий, сооружений) и не затрагивают вопросов, связанных с Земельным налогом.

Как это происходит сейчас.

До изменений в законодательстве, которые вступят в силу с 1 января 2015 г., базой для исчисления налога на имущество, являлась инвентаризационная стоимость. Инвентаризационная стоимость – это стоимость объекта недвижимости, которую определяли организации технической инвентаризации (БТИ) при проведении технической инвентаризации и изготовлении технического паспорта. При этом в соответствии с 9.1 статьи 85 Налогового Кодекса РФ БТИ ежегодно, в срок до 1 марта направляли в Налоговые органы сведения об инвентаризационной стоимости ВСЕХ объектов недвижимости, которые учтены в БТИ. Сведения о собственниках этих объектов недвижимости в Налоговые Службы поступают из (ранее Федеральной Регистрационной службы) Росреестра. Налоговые Службы на основании налоговых ставок, утвержденных Органами Местного Самоуправления, начисляют налог на имущество, рассылают налоговые уведомления собственникам и контролируют своевременную уплату (сбор) налогов.

Начиная с 1998 по 2003 год Муниципальные Образования (МО) Иркутской области приступили к подготовке данных об инвентаризационной стоимости объектов недвижимости и их собственниках, и дальнейшей передачи этих сведений в налоговые органы. Такой длительный срок начала процедуры обусловлен - когда не готовностью Муниципальных БТИ к передачи, когда не готовностью налоговых органов к приёму таких данных.

Однако инвентаризационная стоимость (и связанный с ней налог), а именно её рост, достаточно часто вызывают у собственников вопросы.

Наиболее частые причины «роста» инвентаризационной стоимости по частоте встречаемости:

1 – По разным причинам собственник платил налоги с инвентаризационной стоимости предыдущих годов, без учёта её (инвентаризационной стоимости) роста. Плавное ежегодное повышение инвентаризационной стоимости в течение последних 12 лет собственник видит одним резким скачком.

2 – По разным причинам переданная БТИ в налоговые органы инвентаризационная стоимость была утеряна. И за инвентаризационную стоимость налоговые службы выдают стоимость, происхождение которой определить невозможно.

3 – По разным причинам ФНС в налоговых уведомлениях за инвентаризационную стоимость в качестве базовой выдаёт кадастровую стоимость, которая значительно, в 2 – 7 раз выше инвентаризационной.

В любом случае установить наличие ошибки в инвентаризационной стоимости можно только обратившись лично в то БТИ, где ваш объект стоит на техническом учёте.

Как это будет.

1 января 2015 года вступает в силу Федеральный Закон № 284 от 4 октября 2014 года. Согласно этому закону в Налоговый кодекс РФ вносятся поправки, по которым существующий налог на имущество физических лиц будет привязан к кадастровой стоимости недвижимости. Земельный налог при этом сохраняется.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, формируется на основании кадастровой оценки объектов недвижимости, выполняемой независимыми оценщиками.

Поправки предусматривают введение отдельной главы о налоге на имущество физлиц и вводят трехуровневую ставку налога на имущество на всей территории Российской Федерации. Ставка 0,1% от кадастровой стоимости будет действовать для жилых домов и жилых помещений, гаражей, машиномест, незавершенных жилых домов, хозстроений; 0,5% - для "иных зданий, строений, помещений, сооружений"; и 2% - для дорогой недвижимости (кадастровой стоимостью свыше 300 миллионов рублей), а также торговых и офисных центров. Регионы и муниципалитеты получат право снижать ставку налога до нуля или повышать ее с 0,1% до 0,3%.

Изменения сохраняют все льготы по налогу на имущество, однако льготы предлагается предоставлять по одному объекту недвижимости в каждой категории (квартира, дом, машиноместо). Налогоплательщик, имеющий два и более объекта одной категории, должен выбрать, по какому объекту получать льготу.

Если выбор не сделан, налоговая служба сама выберет имущество, по которому будет предоставляться максимальная льгота.

При исчислении налога по кадастровой стоимости предусмотрен налоговый вычет, уменьшающий налоговую базу. В отношении квартир вычет составляет 20 квадратных метров, комнат - 10 квадратных метров, жилых домов - 50 квадратных метров. Муниципалитетам будет дано право увеличивать вычеты и устанавливать иные льготы. В отношении торговых и бизнес-центров льготы действовать не будут.

Закон вступит в силу с 1 января 2015 года, однако предусмотрен пятилетний переходный период для регионов. До этого можно будет использовать инвентаризационную стоимость. При этом регионы должны сами определить дату, когда они начнут взимать налог исходя из кадастровой стоимости. При исчислении налога по инвентаризационной стоимости ставка до 0,1% включительно будет применяться для недвижимости, стоящей до 300 тысяч рублей; свыше 0,1% до 0,3% - от 300 тысяч рублей до 500 тысяч рублей включительно; а от 0,3% до 2% - дороже 500 тысяч рублей.

В настоящее время Правительством Иркутской области дата начала использования кадастровой стоимости для исчисления налога не определена.

В силу вступивших изменений, в правилах оформления недвижимости, а именно необязательность проведения технической инвентаризации и изготовления технического паспорта для постановки объекта на кадастровый учёт необходимо понимать:

Объект недвижимости, который по желанию собственника был оформлен по новым правилам (кадастровые работы), то есть без технической инвентаризации (и изготовления технического паспорта) инвентаризационной стоимости не имеет. В качестве базовой стоимости для налога на такую недвижимость будет использована кадастровая стоимость, в том числе на весь переходный период.

Так как, в большинстве случаев кадастровая стоимость в 2 – 7 раз выше инвентаризационной, в полнее возможно, что «сэкономивший» на технической инвентаризации собственник потеряет в разы больше в виде налогов в течение всего переходного периода.

Внимание!

Инвентаризационная стоимость как производная от технической инвентаризации не может быть определена (задним числом) на основании ранее проведенных кадастровых работ.

Однако, если Правительство Иркутской области установит достаточно длительный переходный период возможно стоит задуматься о проведении технической инвентаризации вашей собственности и исчисления на неё инвентаризационной стоимости.

Данные работы для вас выполнят сотрудники ОГУП «ОЦТИ – Областное БТИ»

Внимание!

Кадастровые инженеры не наделены правом проведения технической инвентаризации объектов и определения их инвентаризационной стоимости для передачи в налоговые службы.

В связи с вступающими в силу с 01.01.2015г изменениями в Налоговый Кодекс сведения об инвентаризационной стоимости по состоянию на 01.01.2015г ОГУП «ОЦТИ - Областное БТИ» в массовом порядке передавать не будет


Узнать кадастровую стоимость: